دانشگاه آزاد اسلامي واحد رشت
دانشکده علوم انسانی
گروه آموزشی جغرافیا
پايان نامه جهت اخذ درجه كارشناسي ارشد
در رشته جغرافیا و برنامهریزی روستایی
عنوان:
تحلیل پیامدهای صدور سند اماکن روستایی در بخش مرکزی شهرستان رشت
استاد راهنما:
دکتر عیسی پوررمضان
استاد مشاور:
دکتر تیمور آمار
نگارش:
اسماعیل ترابی
تابستان 1392
سپاسگزاری
از استاد محترم جناب آقاي دكتر پوررمضان استاد راهنما، جناب آقای دکتر تیمور آمار استاد محترم مشاور و جناب آقای دکتر قرشی استاد محترم داور كه پيوسته طي دوران تحصيل و در طول انجام اين اثر در كمال تواضع و سخاوت، ضمن رهنمودهاي ارزنده، منابع لازم را در اختيار اينجانب گذاشتند، كمال تشكر و سپاسگزاري را دارم و همچنين از مدیر گروه محترم دکتر تیمور آمار و كليه اساتيد خويش در مقطع كارشناسي ارشد در دانشگاه آزاد اسلامي واحد رشت ، از مجموعه همکاران بنیاد مسکن استان گیلان شهر رشت و نیز همچنین از آزمایشگاه جغرافیا خانم نیلوفر کوچکی نژاد و آقای آزاد غلامی و خانم مریم نیک روش كه در طول دوران تحصيل از محضرشان كسب علم نموده ام كمال تشكر و سپاسگزاري را دارم.
تقدیم به
همسر و فرزند عزیزم و همه کسانی که در دوران تحصیل مشوق من بوده اند.
فهرست مطالب
عنوان صفحه
چکیده 1
مقدمه2
فصل اول: کلیات تحقیق
1- 1. بیان مسئله4
1-2. اهمیت وضرورت تحقیق5
1-3. اهداف6
1-4. سوالات تحقیق6
1-5. فرضیهها7
1-6 . روش تحقیق و مراحل آن7
1-6-1 . روش تحقیق7
1-6-2 . مراحل تحقیق7
1-6-2 -1 . مرحله جمع آوری دادهها و اطلاعات7
1-6-2-2 . مرحله سازماندهی وطبقه بندی اطلاعات8
1-6-2-3 . مرحله تجزیه و تحلیل اطلاعات8
1-7 . جامعه آماری، حجم نمونه ومتغیرهای تحقیق8
1-8 . پیشینه تحقیق10
1-8-1. پیشینه تحقیق در زمینه تجارب جهانی10
1-8-2. سابقه صدور سند در کشور12
1-9. محدوده مورد مطالعه14
10-10. محدودیت ها وتنگناهای تحقیق14
1-11. واژهها و مفاهیم15
فصل دوم: روش شناسی وتکنیک های تحقیق
2-1. توسعه روستایی19
2-2. راهبردهای توسعه روستایی21
2-3. اهدف و ضرورتهای توسعه روستایی22
2-4. اهداف توسعه روستایی26
2-5. سابقه صدور سند27
2-5-1. سابقه صدور سند در جهان27
2-5-2. صدور سند روستایی در ایران34
2-5-2-1. ملاحظات و مصوبات قانونی طرح صدور سند روستایی در ایران34
2-5-2- 2. نظام مدیریت و برنامهریزی توسعه و عمران روستاهای کشور و اهداف آن36
2-6 . نظام مدیریت املاک روستایی کشور از روزگار باستان تا دوره معاصر37
2-7. بازتابها واثرات صدور سند41
2-7-1. اثرات اجتماعي – اقتصادي41
2-7-2. اثرات كالبدي41
2-7-3. اثرات مديريتي – نهادي41
فصل سوم: ویژگیهای جغرافیایی
3-1. ویژگیهای طبیعی43
3-1-1. موقعیت جغرافیایی بخش مرکزی رشت43
3-1-2 .زمین شناسی44
3-1-3. توپوگرافی47
3-1-4. اقلیم49
3-1-4-1. طبقه بندی اقلیمی محدوده مورد مطالعه50
3-1-5 . پوشش ابری50
3-1-6 . فشار وباد51
3-1-7 . منابع آب منطقه52
3-1-7-1. آب های سطحی52
3-1-7-2. آبهای زیر زمینی52
3-1-8 . خاک55
3-1-9. پوشش گیاهی57
3-2. ویژگیهای جمعیتی واجتماعی59
3-2-1. پیشینه تاریخی محدوده مورد مطالعه59
3-2-2 . تعداد، توزیع و تراکم خانوار، جمعیت، بعد خانوار و تحولات آن61
3-2-3. ترکیب جنسی60
3-2-4. ترکیب سنی60
3-2-5. مهاجرت61
3-2-6. میزان سواد62
3-2-7. رشد جمعیتی63
3-2-8. ویژگیهای اقتصادی64
3-2-8-1. اشتغال64
3-2-8-2 . توزیع شغلی65
فصل چهارم: یافته‎های تحقیق
4-1. پيشينه محتوايي طرح صدور سند روستايي در ايران77
4-2. یافته های توصيفي82
4-2-1 مشخصات فردي و عمومی پاسخگويان83
4-2-2. اثرات اقتصادی صدور سند روستایی91
4-2-3 . بررسی اثرات اجتماعی صدور سند روستایی105
4-2-4. بررسی اثرات کالبدی صدور سند روستایی122
4-2-5. بررسی اثرات مدیریتی صدور سند روستایی(ویژه مدیر روستا)129
4-3. يافته هاي تحليلي133
فصل پنجم: نتیجه گیری و پیشنهادات
5-1. نتیجه گیری139
5-2. پيشنهادها139
فهرست جداول
عنوان صفحه
جدول 1-1 . روستاهای مشمول سند بخش مرکزی شهرستان رشت9
جدول 1-2. روستاهای نمونه مشمول سند بخش مرکزی شهرستان رشت10
جدول 3-1. تقسیمات سیاسی بخش مرکزی شهرستان رشت43
جدول 3-2 ایستگاه های هواشناسی واقع در بخش مرکزی رشت49
جدول 3-3- متوسط باران –دما و رطوبت ایستگاه رشت50
جدول 3-4 .جمعیت، تعداد خانوار و بعد خانوار به تفکیک بخش و دهستان طی سالهای1375-1385-1390بخش مرکزی رشت60
جدول3-5 . ترکیب جنسی محدوده مورد مطالعه60
جدول 3-6 جمعیت باسواد ودرصد باسوادی در بخش مرکزی شهرستان رشت63
جدول 3-7 جمعیت محدوده مورد مطالعه63
جدول 3-8 سطح زیر کشت –تولید وعملکرد درهکتار محصولات کشاورزی67
جدول 3-9. سطح زیر کشت وتولید انواع محصولات باغی محدوده مورد مطالعه68
جدول 3-10. تعداد روستاهای دارای برق به تفکیک دهستان71
جدول 3-11. تعداد روستاهای دارای آب به تفکیک دهستان71
جدول 3-12. تعداد روستاهای برخوردار از مخابرات و ارتباطات به تفکیک دهستان در بخش مرکزی شهرستان رشت71
جدول 3-13 تعداد روستاها براساس نوع راههای ارتباطی به تفکیک دهستان72
جدول 3-14. تعداد، درصد و سرانه خدمات بهداشتی و درمانی بخش به تفکیک دهستان73
جدول 3-15. تعداد مراکز آموزشی در مقاطع مختلف بخش به تفکیک دهستان73
جدول 3-16. تعداد و درصد مراکز فرهنگی و مذهبی بخش به تفکیک دهستان74
جدول 3-17. تعداد، مراکز اداری بخش به تفکیک دهستان74
جدول 3-18. تعداد مراکز ورزشی بخش به تفکیک دهستان75
جدول 4-1 روند صدور سند اماكن روستايي استان گيلان به تفكيك شهرستان79
جدول 4-2 روند صدور سند اماكن روستايي شهرستان رشت80
جدول 4-3 روند صدور سند اماكن روستايي بخش مركزي شهرستان رشت82
جدول 4-4. تركيب پاسخگويان بر حسب جنس83
جدول 4-5. مشخصات جامعه آماری بر اساس سن افراد پاسخگو84
جدول 4-6. مشخصات جامعه آماری بر اساس تاهل افراد پاسخگو85
جدول 4-7. مشخصات جامعه آماری بر اساس بعد خانوار86
جدول 4-8. مشخصات و جامعه آماری براساس وضعیت سواد افراد پاسخگو87
جدول 4-9. مشخصات و جامعه آماری براساس میزان تحصیلات افراد پاسخگو88
جدول 4-10. مشخصات جامعه آماری براساس وضعییت شغلی افراد پاسخگو88
جدول 4-11. مشخصات جامعه آماری براساس نوع شغل افراد پاسخگو89
جدول 4-12. مشخصات جامعه آماری براساس محل تولد افراد پاسخگو90
جدول 4-13. مشخصات جامعه آماری براساس محل سکونت افراد پاسخگو90
جدول 4-14. میزان تاثیر صدور سند در ایجاد اشتغال92
جدول 4-15. میزان تاثیر صدور سند در افزایش درآمد روستاییان93
جدول 4-16. میزان تاثیر صدور سند در افزایش کارگاههای تولیدی94
جدول 4-17. میزان تاثیر صدور سند در افزایش کارگاههای خدماتی95
جدول 4-18. میزان تاثیر صدور سند در افزایش میزان سرمایه گذاری در بخش خصوصی96
جدول 4-19. میزان تاثیر صدور سند در استفاده از تسهیلات بانکی98
جدول 4-20. میزان تاثیر صدور سند روستایی در جذب اعتبارات دولتی99
جدول 4-21 میزان تاثیر صدور سند روستایی در افزایش بهای زمین در داخل بافت روستا100
جدول 4-22. میزان تاثیر صدور سند روستایی در افزایش بهای مسکن101
جدول 4-23. میزان تاثیر صدور سند روستایی بر حجم گردش مالی(مبادله پول)در روستاها102
جدول 4-24 تاثیر صدور سند روستایی در تغییر ارزش زمین از مصرفی به مبادلهای103
جدول 4-25. تاثیر صدور سند روستایی بر رشد اقتصادی وعمران وآبادی روستا104
جدول 4-26. تاثیر صدور سند روستایی در افزایش روحیه همکاری و مشارکت روستاییان106
جدول 4-27. ارزیابی چگونگی پیگیری دهیار روستا در خصوص صدور سند روستایی107
جدول 4-28. میزان نقش صدور سند روستایی درتسریع رفع مشکلات ومعضلات روستاییان108
جدول4-29. میزان استفاده از نیروهای بومی محلی در مراحل صدور سند روستایی109
جدول 4-30. تاثیر صدور سند روستایی در تقویت هویت اجتماعی روستاییان110
جدول4-31. میزان مشارکت اعضای شورای اسلامی روستادر مراحل صدور سند روستایی111
جدول 4-32. میزان همکاری نهادها وادارات دولتی در مراحل صدور سند روستایی112
جدول 4-33. میزان تاثیر صدور سند روستایی در افزایش رفاه اجتماعی113
جدول 4-34. میزان تاثیر صدور سند درجلوگیری از مهاجرت روستائیان به شهر114
جدول 4-35. میزان تاثیر صدور سند روستایی در تحکیم روابط خویشاوندی115
جدول 4-36. میزان تاثیر صدور سند روستایی در مهاجرت از شهر به روستا116
جدول4 -37. میزان تاثیر صدور سند روستایی در مراجعه روستاییان به خویشاوندان جهت ضمانت ووثیقه117
جدول 4-38. میزان تأثیر صدور سند روستایی در مراجعه خویشاوندان به نزد روستائیان جهت ضمانت ووثیقه118
جدول 4-39 . میزان تاثیر صدور سند روستایی در فروش واحدهای روستایی119
جدول 4-40. میزان تاثیر صدور سند روستایی در کاهش جرایم اختلافات ملکی درروستا120
جدول 4-41. میزان تاثیر صدور سند روستایی در کاهش میزان طلاق به واسطه اختلافات ملکی درروستا121
جدول 4-42. میزان تاثیر صدور سند روستایی در افزایش اجاره بها واحدهای مسکونی وتجاری122
جدول 4-43. میزان تاثیرصدور سند روستایی در تغییرات کالبد123
جدول 4-44. میزان تاثیر صدور سند روستایی در افزایش کیفیت بنا124
جدول 4-45. میزان تاثیر صدور سند روستایی در جلوگیری از تخریب اراضی کشاورزی125
جدول4-46. میزان تاثیر صدور سند روستایی در احداث واحدهای مسکونی وتجاری126
جدول4-47. میزان تاثیر صدور سند روستایی در ایجاد فضای سبز127
جدول 4-48. میزان تاثیر سند روستایی در افزایش سطح زیر بناء واحدهای مسکونی128
جدول4-49. میزان تاثیر صدور سند روستایی در ایجاد محیطی مناسب جهت سکونت129
جدول 4-50. میزان تاثیرصدور سند در ثبت تعداد معاملات انجام شده درروستا130
جدول 4-51. میزان تاثیرصدور سند در تهیه اطلاعات ملکی درروستا131
جدول4-52. میزان تاثیرصدور سند در جلب اعتماد روستائیان به بنیاد مسکن132
جدول 4-53. میزان تاثیرصدور سند در سرعت بخشیدن به اجرای طرح های عمرانی133

فهرست اشکال
عنوان صفحه
شکل 2-1. تقسیم بندی دوره های مختلف نظام مدیریت روستایی کشور37
شکل 3-1 . نقشه موقعیت جغرافیایی بخش مرکزی شهرستان رشت44
شکل 3-2 . نقشه زمین شناسی بخش مرکزی شهرستان رشت46
شکل 3-3 . نقشه توپوگرافی بخش مرکزی رشت48
شکل 3-1 نمایی از آبندان عمومی در دهستان لاکان -روستای سقالکسار53
شکل 3-4 نقشه شبکه آب بخش مرکزی رشت54
شکل 3-6 نقشه پوشش گیاهی بخش مرکزی شهر رشت58
شکل 3-2- نمایی از باغات چای در دهستان لاکان –روستای نارنج کل68
شکل 3-3- محصولات باغی در دهستان لاکان- روستای نارنج کل69
شكل 4-1. درصد تركيب پاسخگويان بر حسب جنس83
شکل 4-2. مشخصات جامعه آماری بر اساس سن افراد پاسخگو84
شکل 4-3. مشخصات جامعه آماری بر اساس تاهل افراد پاسخگو85
شکل 4-4. مشخصات جامعه آماری بر اساس بعد خانوار86
شکل 4-5. مشخصات و جامعه آماری براساس وضعیت سواد افراد پاسخگو87
شکل 4-6. مشخصات و جامعه آماری براساس میزان تحصیلات افراد پاسخگو88
شکل 4-7. مشخصات جامعه آماری براساس وضعییت شغل افراد پاسخگو89
شکل 4-8. مشخصات جامعه آماری براساس نوع شغل افراد پاسخگو89
شکل 4-9. مشخصات جامعه آماری براساس محل تولد افراد پاسخگو90
شکل 4-10. مشخصات جامعه آماری براساس محل سکونت افراد پاسخگو91
شکل 4-11. میزان تاثیر صدور سند در ایجاد اشتغال92
شکل 4-12. میزان تاثیر صدور سند در افزایش درآمد روستاییان93
شکل4-13. میزان تاثیر صدور سند در افزایش کارگاههای تولیدی95
شکل 4-14. میزان تاثیر صدور سند در افزایش کارگاههای خدماتی96
شکل 4-15. میزان تاثیر صدور سند در افزایش میزان سرمایه گذاری در بخش خصوصی97
شکل 4-16. میزان تاثیر صدور سند در استفاده از تسهیلات بانکی98
شکل 4-17. میزان تاثیر صدور سند روستایی در جذب اعتبارات دولتی99
شکل 4-18. میزان تاثیر صدور سند روستایی در افزایش بهای زمین در داخل بافت روستا100
شکل 4-19. میزان تاثیر صدور سند روستایی در افزایش بهای مسکن101
شکل 4-20. میزان تاثیر صدور سند روستایی بر حجم گردش مالی(مبادله پول)در روستاها102
شکل 4-21. تاثیر صدور سند روستایی در تغییر ارزش زمین از مصرفی به مبادلهای104
شکل 4-22. تاثیر صدور سند روستایی بر رشد اقتصادی وعمران وآبادی روستا105
شکل 4-23. تاثیر صدور سند روستایی در افزایش روحیه همکاری و مشارکت روستاییان106
شکل 4-24. ارزیابی چگونگی پیگیری دهیار روستا در خصوص صدور سند روستایی107
شکل 4-25. میزان نقش صدور سند روستایی درتسریع رفع مشکلات ومعضلات روستائیان108
شکل 4-26. میزان استفاده از نیروهای بومی محلی در مراحل صدور سند روستایی109
شکل 4-27. تاثیر صدور سند روستایی در تقویت هویت اجتماعی روستاییان110
شکل4-28. میزان مشارکت اعضای شورای اسلامی روستادر مراحل صدور سند روستایی111
شکل4-29. میزان همکاری نهادها وادارات دولتی در مراحل صدور سند روستایی112
شکل4-30. میزان تاثیر صدور سند روستایی در افزایش رفاه اجتماعی113
شکل 4- 31. میزان تاثیر صدور سند درجلوگیری از مهاجرت روستائیان به شهر114
شکل 4-32. میزان تاثیر صدور سند روستایی در تحکیم روابط خویشاوندی115
شکل4-33. میزان تاثیر صدور سند روستایی در مهاجرت از شهر به روستا116
شکل 4-34. میزان تاثیر صدور سند روستایی در مراجعه روستاییان به خویشاوندان جهت ضمانت ووثیقه117
شکل 4-35. میزان تاثیر صدور سند روستایی در مراجعه خویشاوندان به نزد روستائیان جهت ضمانت ووثیقه118
شکل 4-36. میزان تاثیر صدور سند روستایی در فروش واحدهای روستایی119
شکل 4-37. میزان تاثیرصدور سند روستایی در کاهش جرایم اختلافات ملکی درروستا120
شکل 4-38. میزان تاثیر صدور سند روستایی در کاهش میزان طلاق به واسطه اختلافات ملکی درروستا121
شکل 4-39. میزان تاثیر صدور سند روستایی در افزایش اجاره بها واحدهای مسکونی وتجاری122
شکل 4-40. میزان تاثیرصدور سند روستایی در تغییرات کالبدی123
شکل 4-41. میزان تاثیر صدور سند روستایی در افزایش کیفیت بنا124
شکل4-42. میزان تاثیر صدور سند روستایی در جلوگیری از تخریب اراضی کشاورزی125
شکل 4-43. میزان تاثیر صدور سند روستایی در احداث واحدهای مسکونی وتجاری126
شکل 4-44. میزان تاثیر صدور سند روستایی در ایجاد فضای سبز127
شکل4-45. میزان تاثیر سند روستایی در افزایش سطح زیر بناء واحدهای مسکونی128
شکل 4-46. میزان تاثیر صدور سند روستایی در ایجاد محیطی مناسب جهت سکونت129
شکل 4-47. میزان تاثیرصدور سند در ثبت تعداد معاملات انجام شده درروستا130
شکل 4-48 میزان تاثیرصدور سند در تهیه اطلاعات ملکی درروستا131
شکل 4-49. میزان تاثیرصدور سند در جلب اعتماد روستائیان به بنیاد مسکن132
شکل 4-50. میزان تاثیرصدور سند در سرعت بخشیدن به اجرای طرح های عمرانی133
چکیده
فضاهای روستایی بخشی از جوامع انسانی هستند و توسعه پایدار و یکپارچه ملی معطوف به توسعه پایدار در سطح منطقهای، شهری و روستایی است. در همین راستا برنامه دوم، سوم و چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی، و فرهنگی، عمران روستایی را یکی از اهداف خود قرار داده و برای رسیدن به آن یکی از راهکارهای اجرایی را صدور سند اماکن روستایی در نظر گرفته است. صدور سند بر اساس تقاضاي جمعي روستاييان و برداشت نقشه تفكيكي روستا با مشخصات ثبتي، تحديد حدود و تعيين مالكيت قانوني املاك صورت مي گيرد. تحقیق حاضر از نظر هدف کاربردی و مبنای روش آن توصیفی – تحلیلی است. جامعه آماری این تحقیق شامل روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت است که طی سالهای 90-1375 اقدام به صدور سند برای آنها شده است که بر این اساس از مجموع روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت تعداد 20 روستا تاکنون از این مزیت برخوردار شده و با توجه به موضوع تحقیق، روستاهایی که از زمان صدور سند آنها حدود 5 سال گذشته انتخاب شده که شامل 10 روستا میباشد. حجم نمونه با استفاده از جدول استاندارد شده مورگان 375 پرسشنامه تعیین و به روش نمونه گیری تصادفی- سهمیهای توزیع آنها صورت گرفته است. متغیرهای تحقیق شامل صدور سند مالکیت به عنوان متغییر مستقل و اثرات اقتصادی، اجتماعی، کالبدی و مدیریتی به عنوان متغیر وابسته میباشند. همچنین در این پژوهش روایی پرسشنامه از طریق نظر متخصصان و کارشناسان امر و پایایی پرسشنامه با استفاده از آزمون آلفای کرونباخ در بخش اثرات اقتصادی، اجتماعی، کالبدی و مدیریتی بدست آمده است. نتایج این پژوهش حاکی از آن است که صدور سند اماکن روستاییاز نظر ساکنان مناطق روستایی در زمینههای اقتصادی، اجتماعی و کالبدی موفق بوده و نتایج خوبی را بهمراه داشته است. اين طرح هم چنین در برگيرنده مجموعه فعاليتهاي حقوقي و فني تهيه و تنظيم مدارك و نقشه‌هاي لازم جهت صدور اسناد اماكن روستايي است.
واژگان كليدي: مالکیت، سند، ثبت، مسکن روستایی، توسعه روستایی، بخش مرکزی، شهرستان رشت.
مقدمه
مالكيت زمين همواره يكي از مهمترين ابزار كسب قدرت در روستاهاي ايران بوده است. تحولات اجتماعي- اقتصادي دهه 40 و 50 اگرچه سبب گرديد تا ساختار مالكيت از بزرگ مالكي به خرده مالكي تغيير يابد ولي هنوز در كنار ارزش اقتصادي، ارزش اجتماعي – سياسي زمين از جايگاهی ويژه در روستاها برخوردار است.
امروزه از نظر حقوقی مهمترین راه تثبيت مالكيت برخورداري از سند است. در كشور ما اگر چه توجه به تعيين مالكيت و صدور سند بطور رسمي سابقه‌اي 75 ساله دارد ولي جامعه روستايي از اين حيث همانند ساير جوانب از جامعه شهري كشورعقب‌تر است بطوريكه تا سالهاي اخير صدورسند مالكيت مشاع براي روستاها سبب شده تا غالب اماكن روستايي از سند مالكيت رسمي بهره مند نباشند. اين وضعيت نه تنها سبب كاهش تعلق روحي – رواني روستایيان به زادگاه‌شان (باتوجه به شكاف زندگي شهري و روستايي) شده است بلكه سطح برخورداري روستاييان از تسهيلات و. . . را كاهش داده است.
از اينرو توجه به تثبيت مالكيت و صدور سند قانوني جهت كاهش شكاف بين زندگي شهري و روستايي از اهميت ويژه ای برخوردار گرديده است. بطوريكه دولت جمهوري اسلامي از برنامه دوم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي کشور برنامه صدور سند اماكن روستايي را از طريق بنياد مسكن انقلاب اسلامي و سازمان ثبت و اسناد كشور در دستور كار خود قرار داده است.
باتوجه به طرح مساله انجام گرفته پایان نامه حاضر به دنبال پاسخگويي به سؤالات ذيل است:
1. ‌ضرورتها و اهداف صدور سند اماكن روستايي چيست؟
2. برنامه صدور سند اماكن روستايي در كشور از چه روندها و گرايشهایی برخوردار است؟
3. مهمترین چالشهای پیشروی برنامه صدور سند اماکن روستایی چیست؟
4. اثرات اجتماعي – اقتصادي، كالبدي و مديريتي – نهادي صدور سند بر روستاهاي كشور کدامند؟
و بر این اساس به پنج فصل زیر تقسیم می گردد که شامل 75 جدول و 59 شکل میباشد.
فصل اول : کلیات تحقیق
فصل دوم : مرور منابع، ادبیات تحقیق و پیشینه تحقیق
فصل سوم : روش اجرای تحقیق، مواد و روش
فصل چهارم : تجزیه تحلیل داده ها و یافته های تحقیق
فصل پنجم : بحث، نتیجه گیری و پاسخ فرضیات می باشد.
1- 1. بیان مسئله
توسعه متوازن و پایدار نیاز همه جوامع انسانی است. برای دستیابی به چنین توسعهای می بایست نیازها و شرایط هر یک از جوامع انسانی در ابعاد مادی و معنوی شناسایی ومتناسب با آن راهکارهای اجرایی ارائه شود. فضاهای روستایی بخشی از این جوامع انسانی هستند و توسعه پایدار و یکپارچه ملی معطوف به توسعه پایدار در سطح منطقه ای، شهری و روستایی است. در همین راستا برنامه دوم، سوم و چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی، و فرهنگی، عمران روستایی را یکی از اهداف خود قرار داده و برای رسیدن به آن یکی از راهکارهای اجرایی را صدور سند اماکن روستایی در نظر گرفته است. چرا كه زمين در هرحال بستر اصلي گنجينه ها وثروتهاي مادي است و از نظر اقتصادي ارزشمند است و موارد استفاده متعددي دارد كه ازآن جمله احداث ساختمان براي رفع نيازهاي جوامع انساني است. بر اين اساس خانه هاو اماكن روستايي يكي از منابع سرمايهاي جوامع روستايي به شمار مي آيند كه مالك آنهانيازمند است با تكيه بر قانون از نظر حقوقي نسبت به دارايي خود احساس امنيت نمايد. ازسوي ديگر نياز به اطلاعات زمين به منزله پايه و زمينهاي براي توسعه و كنترل منابع زمين، شناسنامه دارشدن هر واحد آن را در اولويت قرارمي دهد.
بنياد مسكن انقلاب اسلامي باتوجه به اهدافي چون : تحديد حدود و رسميت بخشيدن به مالكيت ساكنين بافت روستاها، افزايش انگيزه جهت پايداري سكونت در روستا، گسترش كالبدي موزون و طراحي شده و بهره‌گيري مناسبتر روستاييان از دستگاههاي دولتي جهت سرمايه‌گذاري و نهايتاً ايجاد امنيت قضايي با همكاري اداره ثبت اسنادواملاک اقدام به تهيه و اجراي طرح صدور سند اماكن روستايي كشور نموده است.
بر اين اساس، تا پايان سال 1391 حدود دوملیون هفت صد هزار جلد سند روستايي در كشور صادر شده است. اجراي اين طرح در سطح روستاها دارای اثرات و بازتابهايي در ابعاد مختلف اجتماعي – اقتصادي كالبدي و مديريتي بوده كه از جمله مهمترين آنها ميتوان 1) هويت بخشي به مالكيت خصوصي 2) كاهش مشكلات بويژه برخوردها و نزاعهاي اجتماعي مربوط به اراضي 3) جذب تسهيلات مالي در روستاها 4) گسترش فيزيكي و مبتني بر برنامه‌ريزي 5) بهبود كيفيت مسكن روستايي6) ارتقاء جايگاه نهادهاي محلي نام برد. در واقع صدور سند موجب برقراری عدالت اجتماعی در سطح ملی و محلی و منطقه ای شده است و تمامی مسائل فوق بر توسعه روستاها تاثیر گذار بوده است. بخش مرکزی شهرستان رشت بین 49 درجه و27 دقیقه تا 49 درجه و 41 دقیقه طول جغرافیایی و37 درجه وصفر دقیقه تا 37 درجه و23 دقیقه عرض جغرافیایی قرار دارد. از نظر موقعیت طبیعی بخش مرکزی رشت دارای موقعیت جلگهای و کوهپایهای میباشد. تالاب انزلی در شمال غرب وارتفاعات لاکان در جنوب این بخش قرار گرفته است. به همین منظور ارتباط واسکان جمعیت در موقعیت جلگه ای این بخش بیشتر از موقعیتهای کوهپایهای است.
لذا این تحقیق بر آن است تا به بررسی اثرات صدور سند و نقش آن در توسعه مناطق روستایی بخش مرکزی شهرستان رشت پرداخته و به این سوال اصلی پاسخ داده شود که صدور سند در مناطق روستایی بخش مرکزی شهرستان رشت تا چه اندازه بر توسعه این مناطق تاثیر گذار بوده است؟
1-2. اهمیت وضرورت تحقیق
برنامه سندداركردن املاك واقع درداخل محدوده روستا به منظور تحديد حدود و رسميت بخشيدن به مالكيت هاي مسكوني، اداري، خدماتي، تجاري وساير اراضي واقع در بافت مسكوني روستا به منظور ايجاد انگيزه براي ادامه اقامت و سرمايه گذاري در راستاي دستيبابي به توسعه كالبدي اجرامي گردد. جهت رسميت بخشيدن مالكيت روستائيان و امكان سرمايه گذاري بخش دولتي وخصوصي در قبال وثيقه مطمئن و نيزتوسعه پايداردر روستاهاي كشوردولت را بر آن داشت تا در برنامه 5 ساله دوم توسعه با همكاري متقابل بنياد مسكن و سازمان ثبت اسناد طرح مذكوررا به تصويب برساند. دراين خصوص سازمان ثبت اسناد و املاك  كشور بيشتر كارهاي مربوط به قوانين حقوقي مالكيت را انجام مي دهد و بنيادمسكن انقلاب اسلامي با تجهيزات نقشه برداري كه بيشتردرروستاها متمركز بوده وكارهايي همچون واگذاري زمين مسكوني، طرح جابجايي روستائيان دراثرعوارض طبيعي، وتوزيع وام بهسازي مسكن روستايي بعنوان مجري طرح انتخاب گرديده است0دراين طرح بنيادمسكن بعنوان نماينده روستائيان موظف گرديده براي كليه روستاهاي بالاي 200 خانوار و مراكزدهستان نقشه تفكيكي تهيه نمايد وجهت صدورسند به اداره ثبت ارسال كند. اداره ثبت براساس نقشه تفكيكي بنيادمسكن سندمالكيت رسمي براي كليه روستائيان صادرمي نمايد.
در سال 1302 كه قانون ثبت املاك در كشور براي اولين بار به اجرا درآمد تنها تعداد كمي از املاك شهری به ثبت رسيد. استقبال ضعيف مردم، دولت وقت را مجبور كرد تا در سال 1310 قانون اجباري ثبت املاك را به تصويب برساند. بر این اساس هر فردی که ملكي را تحت تصرف داشت با مراجعه به اداره ثبت محل و تكميل فرم اظهار نامه، حدود، ثغور و نوع ملك را مشخص نموده و به ثبت میرساند. اين قانون اگر چه در شهرها، شهرنشينان را از منافع صدور سند مالكيت منتفع نمود ولي در عرصههای روستایی به جهت قدرت مالكان، روستاييان از منافع آن برخوردار نشدند. با تحولات اجتماعي – اقتصادي دهه 40 (بويژه اجراي قانون اصلاحات ارضي) روستاييان از صاحب نسق زراعي بهره مند شدند. بطوريكه طبق قانون هر زارعي كه بر روي زميني كشت و كار مي‌نمود بعنوان مالك آن زمين قلمداد مي شد. عليرغم تحولات به وقوع پيوسته در روستاهاي كشور تنها تعداد محدودي از خانوارهاي روستايي از سند مالكيت برخوردار شدند. از اينرو ضروت بررسی موضوع بدلیل عوامل زیر است:
– شكاف بين جامعه روستايي و شهري در برخورداري از منافع داشتن سند مالكيت.
– ‌افزايش انگيزه لازم جهت پايداری سکونت در روستاها
– گسترش كالبدي موزون و طراحي شده
– بهره‌گيري افراد (اعم ازحقيقي و حقوقي) از تسهيلات دستگاههاي دولتي جهت سرمایهگذاری در روستا؛و
– ايجاد امنيت قضايي
1-3. اهداف
1. تعیین روند صدور سند در مناطق روستایی بخش مرکزی شهرستان رشت.
2. تعیین اثرات صدور سند بر توسعه روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت.
3. تعیین نقاط قوت وضعف صدور سند در مناطق روستایی بخش مرکزی شهرستان رشت.
4. تعیین تاثیر صدور سند بر ساختار اقتصادی روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت.
5. تعیین تاثیر صدور سند بر ساختار اجتماعی روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت.
6. تعیین تاثیر صدور سند بر ساختار کالبدی روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت.
7. ارائه راهکارهایی در جهت رفع مشکلات موجود در مناطق روستایی.
1-4. سوالات تحقیق
با توجه به اهداف مطرح شده، مهمترین سوالهای این تحقیق به شرح زیر است:
1. صدور سند در روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت، در وضعیت اقتصادی خانوارهای روستایی تا چه حد تاثیر گذار بوده است؟
2. بین صدور سند و توسعه اجتماعی روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت رابطه وجود دارد؟
3. بین صدور سند و توسعه کالبدی روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت رابطه وجود دارد؟
1-5. فرضیهها
1. صدور سند در روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت در وضعیت اقتصادی خانوارهای روستایی تاثیر گذار بوده است.
2. بین صدور سند و توسعه اجتماعی روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت رابطه وجود دارد.
3. بین صدور سند وتوسعه کالبدی روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت رابطه وجود دارد.
1-6 . روش تحقیق و مراحل آن
1-6-1 . روش تحقیق
در این تحقیق از روش توصیفی و تحلیلی و مشاهدات میدانی و کتابخانهای بر پایه استدلال و آمارها و نقشههای گوناگون برای رسیدن به نتیجه نهایی استفاده شده است. روش توصیفی- تحلیلی به توصیف وضعیت حال وتحلیل شرایط موجود آن میپردازد و روش تحقیق همبستگی که به منظور کسب اطلاع از وجود رابطه بین متغیرها انجام میپذیرد که آیا بین دو متغیر یا دو گروه اطلاعات رابطه و همبستگی وجود دارد یا خیر. آیا تغییر در یکی ازآنها با تغییر در دیگری همراه است یا خیر.
1-6-2 . مراحل تحقیق
1-6-2 -1 . مرحله جمع آوری دادهها و اطلاعات
روشهای گوناگونی برای جمع آوری اطلاعات وجود دارد که هر کدام با توجه به اهداف تعیین شده و برای مطالعات مورد استفاده قرار می‎گیرد (مشیری و آسایش، 1384، ص142).
باتوجه به موضوع موردبررسی دراین تحقیق بخش اعظم اطلاعات از طریق مطالعات کتابخانه مورد بررسی و در نهایت جمعآوری میشود وضمنا برای مقایسه وانجام مطالعات تکمیلی، منظور اطلاعاتی که در بررسیهای کتابخانهای نباشد از بررسیهای میدانی استفاده میشود.
برای انجام مطالعات کتابخانهای از منابع موجود درزمینه های مرتبط با موضوع مورد تحقیق که قبلا انجام شده که شامل پیشینه تحقیق درسطح جهانی، ملی ومنطقه ای بوده استفاده می شود. لذا جهت تهیه آمارهای جمعیتی و خدمات به سازمان مدیریت و برنامه ریزی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی رشت و همینطور برخی ادارات و سازمانهای شهرستان رشت و همچنین سایتهای اینترنتی مختلف مراجعه نموده است.
1-6-2-2 . مرحله سازماندهی وطبقه بندی اطلاعات
در این مرحله اطلاعاتی که از طریق روشهای اسنادی و میدانی بدست آمده است به منظور تسهیل در امر استفاده از آنها در کار پایان نامه در قالب جداول، نمودار و نقشه سازماندهی و طبقه بندی شده است.
1-6-2-3 . مرحله تجزیه و تحلیل اطلاعات
در این مرحله اطلاعاتی که در مرحله اول طی روشهای کتابخانهای ومیدانی بدست آمده و سازماندهی و طبقه بندی شده است به منظور تجزیه وتحلیل آنها از روشهای آماری و به منظور پردازش اطلاعات از نرم افزار آماری SPSS استفاده شده است. همچنین در این مرحله جهت ترسیم جداول و نمودارها از نرم افزار Excel و برای ترسیم نقشهها از نرم افزار GIS استفاده شده است.
1-7 . جامعه آماری، حجم نمونه ومتغیرهای تحقیق
جامعه آماری این تحقیق آندسته از روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت است که طی سالهای 90-1375 اقدام به صدور سند برای آنها شده است که بر این اساس و طی بررسیهای صورت گرفته از مجموع روستاهای بخش مرکزی شهرستان رشت تعداد 20 روستا تاکنون از این مزیت برخوردار شده است. با توجه به موضوع تحقیق که ارزیابی اثرات صدور سند است محقق روستاهایی که از زمان صدور سند آنها حدود 5 سال گذشته انتخاب کرده است که شامل 10 روستا میباشد. همچنین حجم نمونه با استفاده از جدول استاندارد شده مورگان مشخص که شامل 385 پرسشنامه میباشد. تکمیل وتوزیع پرسشنامهها از طریق نمونه گیری تصادفی- سهمیهای صورت گرفته است. متغیرهای تحقیق شامل صدور سند مالکیت به عنوان متغییر مستقل و اثرات اقتصادی، اجتماعی، کالبدی ومدیریتی به عنوان متغیر وابسته میباشند. همچنین در این پژوهش روایی پرسشنامه از طریق نظر متخصصان وکارشناسان امر وپایایی پرسشنامه با استفاده از آزمون آلفای کرونباخ در بخش اثرات اقتصادی، اجتماعی، کالبدی ومدیریتی بدست آمده است.
جدول 1-1. روستاهای مشمول سند بخش مرکزی شهرستان رشت
اطلاعات صدورسنددربخش مرکزی شهرستان رشتردیفنام روستاسال صدورسندتعداد اسناد صادرهتعدادجمعیت روستا (سال90)تعدادخانوارروستا
(سال90)1آتشگاه89773279
872امین آباد86408632
1943بیجارکنار874071033
2774بیجاربنه894371547
4775خشت مسجد862552624
7836سیاهگلوندان86269608
1897فخب798853851
10398امیربکنده88269316
1049پیربازار885665453
165810فلکده86396426
14111کتیگر856062482
78812کسار85407559
16813کفته رود87317934
28114ماشاتوک87226934
25415کاسان پسیخان87212713
21416سوقه8756352
11517مژده872721595
51118پسیخان850488
13419لچه گوراب8903102
97820گرفم88143645
19721جمع-690428573
8589
جدول 1-2. روستاهای نمونه مشمول سند بخش مرکزی شهرستان رشت
اطلاعات صدورسنددرروستاهای نمونهردیفنام روستاسال صدورسندتعداداسنادصادره تا سال91تعدادجمعیت روستا (سال90)تعدادپرسشنامه (شاخص جمعیت)1امین آباد86408632162بیجارکنار874071033263خشت مسجد862552624674سیاهگلوندان86269608155فخب798853851986فلکده86396426117کتیگر856062482638کسار85407559149کفته رود873179342410مژده87272159541جمع 422214744375
1-8.. پیشینه تحقیق
1-8-1. پیشینه تحقیق در زمینه تجارب جهانی
تجربیات ثبتی هیچ کشوری برای کشور دیگر به صورت صد درصد قابل استفاده پذیرش نیست لیکن در شرایط فناوریهای امروزه جهانی، اطلاع از تجربه دیگران حداقل این فایده را دارد که بدانیم از چه راههایی نرویم وکدام سیستمهاموفق بوده اند وکدام یک شکست خورده اند ودلایل موفقیتها وشکستها چه بوده است. لذا در زیر سعی گردیده به ارائه این تجارب با توجه به تفکیک یاد شده در ارتباط با محتوا وارزیابی طرح صدور سند مبادرت شود.
نظامهای حقوقی جهان به سه گروه اصلی تقسیم میشوند:
1. نظام رومی یا حقوق نوشته مانند بیشتر کشورهای اروپایی به ویژه فرانسه که نظام حقوقی ایران از آن گرفته شده است. (به همین دلیل نیز در صفحات آینده تجارب این کشور به شکل گسترده توضیح داده شده است. )
2. نظام کامن لو یا حقوق نانوشته و مبتنی بر عرف مانند انگلستان، آمریکا و. . .
3. نظام سوسیالسیتی مانند همه کشور های شوروی پیشین، کوبا و. . .
در کنار سه گروه اصلی یاد شده« گروه های تکمیلی» قرار می گیرد که در بر گیرند ه نظامهای مذهبی و حقوقی کشورهای جهان سوم است. به این ترتیب نبود وحدت حقوقی در سطح جهان مطرح می شود که آن نیز به ناگزیر به عدم اتخاذ روشهای یکسان در حل مسائل حقوقی جهان از جمله مسئله ثبت سند مالکیت می انجامد. به ویژه اینکه نحوه نگرش به مالکیت در نظام سوسیالیستی با دو نظام دیگر دارای تفاوت بنیادی است. با این همه می توان راه حلهای پذیرفته شده را ر هر یک از این نظامها با هدف شناخت علتهای پذیرش این راه حلها بررسی کرد. از طرفی از نظر شیوه ثبت سند، کشورها از سه روش و الگوی زیر تبعیت می نمایند:
الف) سنی
ب) مدرن
پ) تلفیقی
-کشورهای در حال توسعه
آذربایجان: تجربیات روسها در زمینه نقشه های پوششی و تولید نقشه های 25000: 1 توپوگرافی جهت تمام مساحت شوروی با دستگاههای کوچک فتو گرامتری تجارب خوبی را در اختیار آنان قرار داده است. (پورکمال، ص 118). در قلمرو شوروی مردم از یک مالکیت دولتی برخوردار بودند و فقط یکسری از خانه‎های کوچک مالکیت شخصی داشتند. این مسئله در دوران استقلال آذربایجان به سمت مالکیت مردم بر اموال و املاک خود حرکت کرد.
ترکیه: کشور ترکیه از 1990 رسمی کردن مالکیت ها را در دستور کار خاود قرار داده است. نظام ثبتی این کشور سنتی بوده که در سالها اخیر با استفاده از سیستم های مدرن به تعیین محدوده ها و مالکیت ها روی کرده است. ترکیه در استفاده از نقشه های دیجیتالی و سیستم های نوین ثبتی در آغاز راه قرار دارد. استفاده از تصاویر ماهواره ای برای این کشور منبع جدیدی است که اخیراً توسط سازمان مربوطه شروع به استخراج داده ها از تصاویر ماهواره ای و تهیه نقشه های ثبتی شده است. تعیین محدوده ها و مالکیت در مناطق روستایی کمتر از مناطق شهری تحقق یافته است، زیرا درصد قابل توجهی از روستاهای کشور ترکیه در مناطق جنگلی و کوهستانی واقع شده است که این خود عامل بازدارنده ای در زمینه دسترسی به نقشه های رقومی است.
کاداستر و ثبت زمین در ترکیه به دو روش زیر صورت می گیرد:
-ثبت سنتی زمین و نقشه برداری دستی.
-بهره کیری از تصویرهای ماهواره Ikonos و ترسیم نقشه های رقومی.
در این کشور این دو روش را با هم مقایسه می کنند. به نتیجه منطقی می رسند. در مناطقی که مقیاس کوچک تر دارند، کارایی و کاربرد این تصویرها نیز بالاتر است.
کویت: کویت، یک پروژه شش ساله را با عنوان (Kuwait Utility Data Management System (KUDAMS)) با همکاری چند شرکت مهندسی در زمینه رایانهای کردن تمام تاسیسات و خدمات بر مبنای نقشههای دقیق رقومی کاداستر انجام داد. این پروژه تقریباً تمام مناطق مسکونی امیر نشین کویت را در بر گرفته است با حدود 580 کیلومتر مربع (58000 هکتار فضای شهری و حومه)، بزرگ ترین پروژه از نظر مساحت در نوع خود و در زمان خود بود (پورکمال، 1377، ص 474).
1-8-2 . سابقه صدور سند در کشور
نظام ثبت اسناد و املاك سكونتگاههاي انساني پدیده جدیدی در کشور نیست و در طول تاریخ به روشهای گوناگونی در دوام و بقای جامعه و حفظ حقوق افراد نقش مهمی ایفا نموده است. تا قبل از تاسیس عدلیه و تصویب قانون مدنی، امور شرعیه و تنظیم اسناد مربوط به معاملات در دست حکام شرع یعنی علمای دینی بود. در زمان هخامنشیان اسناد معاملات را در محلی بنام دیوانخانه تنظیم می کردند و نام پادشاه در آن ذکر می شد. داریوش برای اولین بار در ایران، سازمان املاک را بنیان نهاد و مشخصات املاک از لحاظ نام مالک، مساحت، نوع ملک و نوع زراعت در دفاتر مخصوصی ثبت می شد. از دوره اشکانیان و ساسانیان نیز قباله ها واسناد مالکیت به جا مانده است. پس از اسلام و در دوره ای طولانی، بخش مهمی از سرزمین ایران تحت سیطره مالکیت های ایلی قرار داشت که فقدان مالکیت خصوصی بر زمین و منابع طبیعی گویای این واقعیت است. از دوره سلاجقه اقطاع در روستاها مطرح می شودو فشارهای اقتصادی زیادی بر روستاییان وارد می شود. باروی کار آمدن صفویه مرجعی بنام دیوانخانه تشکیل شده و به حل و فصل دعاوی مردم می پرداخت و اسنادمعاملات مردم را به ثبت می رسانید. املاک دیوانی در زمان افشاریه توسعه یافت. در زمان قاجاریه، برای اولین بار موسسه دولتی “اداره املاک” یا “دیوان خالصجات” عهده دار رسیدگی به امور روستاها می شود. در این دوره مالکیت خصوصی املاک بسیار زیاد می شود.
در دوران انقلاب مشروطه (88-‌1283) نيز روابط نيمه فئودالي همچنان در روستاها باقي ماند. اولين بار قانون ثبت اسناد به طريق جديد در سال 1290 ه. ش در دومين مجلس زمان مشروطيت تحت عنوان «قانون ثبت اسناد» در 139 ماده تصويب شد و در آن فقط مسئله ثبت اسناد و تشكيل دواير ثبت مطرح گرديد. مطابق اين قانون، اسناد رسمي در اداره ثبت تنظيم و معاملات رسمي در آن اداره به ثبت مي‌رسيد. اين قانون به جايگاه ويژه حقوقي و اقتصادي اموال غير منقول (املاك) توجهي نكرد و به همين دليل با استقبال چنداني روبرو نشد.
با روي كار آمدن رضا خان (1299) نسبت به عمران و آبادي دهات خصوصا” دهات خالصه كه عوايد آن صرف قشون مي‌گرديد اقدام گرديد. به دليل عدم استقبال از قانون ثبت اسناد سال 1290، در دوره چهارم قانونگذاري و در سال 1302 به منظور ثبت اراضي و املاك و در جهت حفظ مالكيت مالكان و صاحبان حقوق و اعتبار رسمي اسناد آنها «قانون ثبت اسناد و املاك» در 126 ماده به تصويب رسيد و به دليل اختياري بودن ثبت اراضي و املاك، اين قانون به «قانون ثبت اختياري» مرسوم گرديد واز موفقیت چندانی برخوردار نبود.
«قوه مقننه پس از آن در سال 1306 به تصويب «قانون ثبت عمومي املاك و. . . » مبادرت ورزيد و ثبت تمامي اموال غير منقول را الزامي اعلام کرد. اين قانون از تمام مالكان اين دو قانون يعني “قانون ثبت اسناد و املاك” مصوب 1302 و” قانون ثبت عمومي مصوب 1306″ تا سال 1310 چند مرتبه اصلاح شد تا آنكه آخرين قانوني كه هنوز هم فسخ نشده و به قوت خود باقي است «قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 26 اسفند 1310» در 142 ماده به تصويب رسيد. براين اساس براي هر دهكده يك پلاك اصلي و براي هر قطعه زمين يا خانه، باغ و. . . در داخل دهكده به ترتيب يك شماره پلاك فرعي كه از يك شروع مي‌شد و به آخرين شماره فرعي ختم مي‌گرديد در نظر گرفته شد.
بدين ترتيب روستاهاي كشور ثبت شده و داراي سند رسمي به نام مالك يا مالكين شدند، اما خانه‌هاي روستايي همچنان فاقد سند باقي ماندند و مورد توجه قرار نگرفتند.
در دوره پهلوي ضمن اقداماتي پراكنده قوانيني در جهت اصلاح نظام زمينداري تدوين گرديد اما هيچ يك بطور جدي به مرحله عمل در نيامد. يكي از اقداماتي كه تغييراتي را در وضعيت مالكيت روستاييان موجب شد اصلاحات اراضي بود. در پي اصلاحات اراضي در سال 1351 مجموعاً 33‌ درصد از خانوارهاي روستايي صاحب زمين شدند و چون از پيش هم 25 درصد خرده مالك بودند مجموع خرده مالكان به 58 درصد خانوارهاي روستايي افزايش يافت و 40 درصد (9 ميليون هكتار) زمينهاي زراعي نيز در اختيار مالكان عمده باقي ماند.
در تمام دوره‌هاي فوق ثبت مالكيت خانه‌هاي روستايي هيچگاه مورد توجه جدي قرار نگرفته و حداكثر ارتباط با روستاها تنها ثبت ده به نام مالك و يا اراضي آن به نام حاكمان وقت صورت گرفته است. اما پس از انقلاب اسلامي، طرح صدور سند مالكيت روستايي توسط بنياد مسكن انقلاب اسلامي مورد توجه قرار گرفت كه با همكاري اداره ثبت از برنامه دوم توسعه اجتماعي – اقتصادي. . . اين فعاليت در سطح روستاهاي كشور آغاز شد و در حال حاضر نيز با جديت دنبال مي‌شود.
1-9. محدوده مورد مطالعه
بخش مرکزی شهرستان رشت بین 49 درجه و27 دقیقه تا 49 درجه و41 دقیقه طول جغرافیایی و37 درجه و صفر دقیقه تا 37 درجه و23 دقیقه عرض جغرافیایی قرار دارد. از نظر موقعیت طبیعی بخش مرکزی رشت دارای موقعیت جلگه ای وکوهپایه ای میباشد. تالاب انزلی در شمال غرب وارتفاعات لاکان در جنوب این بخش قرار گرفته است. به همین منظور ارتباط واسکان جمعیت در موقعیت جلگه ای این بخش بیشتر از موقعیتهای کوهپایه ای است.
10-10 . محدودیتها وتنگناهای تحقیق
بطوركلي هر محققي در انجام تحقيق خود با مشكلات و محدوديتهايي روبرو مي‌باشد. از جمله محدوديت‌هاي اين تحقيق ميتوان به موارد زير اشاره كرد:
1. با توجه به انجام دادن تحقیق فوق بصورت میدانی مدت زمان مورد نیاز انجام تحقیق زیاد بوده است.
2. به دلیل شاغل بودن پژوهشگر، مشکلاتی در خصوص زمان مورد نیاز تحقیق وجود داشته.
3. عدم سهولت دسترسی به منابع موجود.
4. مشکلات دسترسی به دهیارهای هر روستا به دلیل محدود بودن ساعات کاری و بومی بودن انها که سبب میشد اغلب آنها در محل کار خود در ساعات مقرر حضور نداشته باشند.
5. مشکل رفت و آمد برخی از روستاها ودسترسی نامناسب به آنها
6. فقدان منابع خارجی در رابطه با موضوع مورد نظر
7. عدم دسترسي به منابع و اطلاعات منسجم
8. فقدان منابع خارجي در رابطه با موضوع مورد نظر
9. عدم همكاري بعضي از سازمانها و مراكز در زمينه ارائه اطلاعات
10. مشکلات در زمینه جمع آوری اطلاعات کتابخانهای و میدانی
11. همزمانی فصل درو برنج با پر کردن پرسشنامه و در نتیجه عدم همکاری برخی دهیاریها.
1-11. واژهها و مفاهیم
-مالکیت: مالکیت یکی از طبیعی ترین و قدیمی ترین پدیده هایی است که در زمره حقوق بشر و جامعه انسانی قرار می گیرد و رعایت احترام آن همواره مورد نظر و تایید پیروان مذاهب و سازمان های اجتماعی و دولتی بوده است. مفهوم و اوصاف مالکیت همیشه در تغییر بوده است. در سده نوزدهم و بیستم، با پیدایش فکر ملی شدن اموال و صنایع، حدود مالکیت فردی دگرگون شده و حقوق افراد در برابر قوای عمومی محدود گردیده است. بر اساس، مالکیت را می توان چنین تعریف کرد:
مالکیت حقی است عینی که انسان مستقیماً بر شی یا مالی می یابد و به وسیله آن می تواند از آن مال به طور کامل استفاده کند. حق مالکیت کامل ترین حقوق عینی افراد نسبت به اشیاء است و اثر عینی بودن آن، این است که مالک می تواند مال خود را در دست هر کسی که باشد تعقیب کند و مسترد دارد. در مالکیت بین صاحب حق و موضوع آن واسطه وجود ندارد و قانون احترام آنرا لازم شمرده است و هیچ کس نمی تواند اقدامی کند که مخالف حق او باشد (کاتو زیان، 1378، ص 106).
– سند: ماده 1284 قانون مدنی، سند را این گونه تعریف کرده است: «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد»و ماده 1286 قانون یاد شده می گوید: سند بر دو نوع است: رسمی و عادی.
بر طبق ماده 1287 ق. م سند رسمی چنین تعریف شده است:« اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأموران رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانون تنظیم شده باشند رسمی است». در مورد سند عادی، ماده 1289 ق. م. می گوید:« غیر از اسناد مذکور در ماده 1287 سایر اسناد عادی است»
– ثبت: فرهنگ معین ثبت را نوشتن قراردادهاومشخصات املاک در دفترهایی که از طرف دولت برای این امورتعیین شده تعریف میکند که اگر مربوط به قرار دادها باشد ثبت اسناد واگر مربوط به املاک باشد ثبت املاک می نامیم. منظور از ثبت نوشتن قرار دادها وچگونگی معاملات املاک است در دفاتر دولتی (رسمی) (شهری، 1374ص1).
اصطلاح ثبت به معنی نوشتن مطلبی بر طبق قانون وبه وسیله مامور رسمی سازمان ثبت در دفتر رسمی آن سازمان وبه استناد دلایل یا پرونده حاوی مدارک وضمایم مربوط به آن مطلب است واین نوشته مامور رسمی دارای تاریخ ثبت، امضاء مامور ودر صورت لزوم امضاء شخص یا اشخاص ذی نفع است. (حمیتی واقف، 1382، ص37)
– ارزیابی: عمل یافتن ارزش وبهای هرچیز، سنجش وبررسی حدود هرچیزرا ارزیابی گویندی (معین، 1382، ص64). به عبارتی دیگرارزیابی باحجم عملیاتی سروکار دارد که در یک برنامه اجرا شده است (سرور، 1383، ص21). ارزیابی وسیله ای است برای سنجش کارایی برنامه ها وفراهم کردن زمینه‎های عقلانی برای برنامه ریزیهای آینده در سیستمهای برنامه ریزی پیشرفته. ارزیابی عبارت از سنجش وداوری عملکرد برنامه ها وطرحها با هدفها وظوابط استانداردهای پیش بینی شده از پیش، وشناخت و تحلیل اثرات اقتصادی واجتماعی اجرای برنامه می باشد.
– مسکن روستایی: « واژه مسکن در فرهنگ های فارسی به معنی سکونت، منزل، مقام جایگاه، . . . آمده و امروز



قیمت: تومان

دسته بندی : پایان نامه ارشد

پاسخ دهید